Muhammet SUNAR, Bu Nasıl İMAR?

İmar, Arapçadan dilimize girmiş bir kelime. Canlandırma, şenlendirme, mamur ve bayındır kılma, inşa etme anlamına geliyor. Son dönemlerde canlandırma şenlendirme anlamı ağır basmış olacak ki belediyeler 4.5 dönümlük alana, 100 dairelik en az 400 kişilik nüfus planlayarak sağ olsunlar ortamı baya şenlendiriyor… 🙂

Bahse konu alan Palandöken Belediyesinin eski hizmet binasının olduğu Solakzade Mahallesi 1432 ada 1 parsel. Güneş caminin hemen yanı olan yer.

Vatandaş Soruyor

Peki, doğrusu bu mu? Hayır değil.

Bu işin bir mevzuatı yok mu? Evet var.

Belediyeler bu mevzuata uymak zorunda değil mi? Tabi ki uymak zorunda.

Peki, Yanlış Nerede?

Yanlış olan yöneticilerin gelir elde etmek için âdete ‘Gökteki yıldıza akçe diye kement atması’. Personelin ise önüne gelen her evrakı imzalamak zorunda olduğunu hissetmesi. Baskıya maruz kalarak, işimi kaybederim endişesiyle geleceğini ve milletini riske atmasıdır.

Mevzuata Aykırılık Nerede?

Öncelikle mevzuattan bahsedelim bilmeyenler öğrensin. Mevzuat imar planı değişikliğine hiç sıcak bakmaz. Buna ‘İmar Planlarının Değişmezliği İlkesi’ denir. Çünkü imar planı kendi içinde bütündür. Bir parçasını değiştirmek bütünlüğü bozar.

İmar planı yaparken arka planda yoğun bir hesap kitap yükü vardır. Kolay değildir, mevzu bir çizgi çekmek hiç değildir.

Sosyal Donatı Hesabı Yapıldı mı?

Sosyal donatı dediğimiz yollar, parklar, eğitim tesisleri, sağlık tesisler, idari ve dini tesisler, kültür ve spor tesisleri, aktif ve pasif yeşil alanlar gibi fonksiyonların, kentlerde yeterli ve erişilebilir düzeyde olması gerekir.

İmar planı düzenleyici idari işlemdir. İdari işlemler, kural olarak, idarenin takdir yetkisi uyarınca her zaman değiştirilebilirler. Ancak imar planı öneminden dolayı değiştirilmesi birtakım şartlara bağlanmıştır. Böylece idarenin imar planı değiştirmedeki takdir yetkisi sınırlandırılmıştır.

Kamu Yararı İlkesi Gözetildi mi?

Sosyal donatıların uygun oranlarda olması yaşam kalitesinin seviyesini belirleyen temel göstergelerdendir. Bu nedenle mevzuatta imar planı ancak ve ancak ‘Kamu Yararı İlkesi’ gözetilerek değiştirilebilir.

Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği

“MADDE 26 – (1) İmar planı değişikliği; plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak nitelikte, kamu yararı amaçlı, teknik ve nesnel gerekçelere dayanılarak yapılır.

Bahse konu parseli herkes bilir eski Palandöken Belediyesi Hizmet Binasının olduğu yerden bahsediyorum. Önceki halini ekliyorum.

Vatandaş Soruyor?

 İmar Planında Belediye Hizmet Alanı olan bir alanın Ticaret + 8 Kat Konut İmar verilmesi kararında

1. Kamu yararı nedir?
2. Sosyal Altyapı Dengesi Nasıl Tekrar Kurulmuştur?
3. Teknik Altyapı Dengesi Nasıl Tekrar Kurulmuştur?
4. Teknik ve nesnel gerekçeler nelerdir?

Yani soru şu.

Kardeşim 4.5 dönümlük yere 400 kişilik nüfusu planlarken çevresini düşündün mü?

Bu soruma bir cevap bulunamamış olacak ki 2017 da yıkılan binanın olduğu alan tam 5 yıl boş kalmış ve 2021 de 2 adet 8 kat imarlı, zeminler asma katlı dükkân olan yapılar temel atmış.

Arsa o kadar betonla dolu ki boş kalması, yeşillendirilmesi, bahçe yapılması gereken yapı yaklaşma mesafeleri bile göz ardı edilmiş ve betonla kaplanmış ayrıca yine yapı yaklaşma mesafeleri içerisine 4 yandan sundurmalarla bina iyice büyültülmüş.

Hadi imarı 5 yılda yoğun bir lobi yaparak, bir şekilde evirdik çevirdik diyelim bari kalan mevzuata uygun şekilde değişmiş mi bir bakalım.

İmar Planı Değişikliği Mevzuatı Neder?

Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği Madde 26’da imar planı değişiklikleri başlığı altında, imar planı değişikliği kurallarını tek tek izah edelim.

1.Yürürlükteki imar planlarında öngörülen sosyal ve teknik altyapı standartlarını düşüren plan değişikliği yapılamaz.  Ana kural İhlal edilmiş. Sosyal donatı açığı oluşmuş.

2. İmar planında yer alan sosyal ve teknik altyapı alanlarının kaldırılabilmesi veya küçültülmesi ancak bu tesislerin hitap ettiği hizmet etki alanı içinde eşdeğer yeni bir alanın ayrılması suretiyle yapılabilir.

İmar değişikliği ada bazında yapılır. Ada da eş değer alan yoksa, aynı mahalle sınırları içinde eş değer alan ayrılması gerekir. Özellikle son dönemde parkların konut yapılırken gerekçe olarak sunulan Dağın dibinde yer verdik olmaz.

3. Kat adedi veya bina yüksekliğini artıran imar planı değişiklikleri, yörenin yerleşim özellikleri, dokusu ve kimliği dikkate alınmak suretiyle, şehrin veya alanın yakın çevresinin silüeti, yapıların güneşe göre cephesi ve yönlenmesi özelliklerini olumsuz yönde etkilememesi esas alınarak yapılır. Kat adeti artırılmış fakat bina taban alanı düşürülmemiş. Silueti zaten düşünen yok.

Bu sorunu en güzel çözen belediyelerden biri Diyarbakır Kayapınar Belediyesi örnek olması açısından bir resim ekledim. Kat yüksekliği 15 kat. Fakat bina taban alanı düşük olunca bahçeler yeşil alanlar parklar bu şekilde artacaktır.

4. Kat adedinin artırılması durumunda, karşılıklı bina cepheleri arasındaki asgari uzaklık sağlanacaktır. K = [(Y1 + Y2)/2] + 7,00 m Çevre Yol genişlikleri artırılmamış.

Yol genişlikleri, karşılıklı 2 binanın yükseklikleri toplamına, 7 m ilave edilerek toplamın 2 bölünmesi suretiyle bulunur.

Bu kuralın amacı

1. Nüfus yoğunluğu azaltmak
2. Deprem anında binalar birbirlerine doğru yıkılsa bile yolun açık kalmasını sağlamaktır.

Kuralların ne denli önemli olduğu son yaşanan depremde iyice anlaşılmadı mı?

Bu şekilde imar değişikliklerine devam edilmesi durumunda ilçe 8 katlı 30 metre yükseklikte binalarla dolacak ve deprem anında bu binalar yıkılırsa tüm yollar kapanacaktır. Günümüzde yaşanan depremler, seller, yangınlar felaketler bizler için bir uyarı değil midir?

Palandöken Belediyesi Vatandaş Soruyor?

Erzurum da bir deprem olması ve binaların yıkılması durumunda buradaki ölümlerden kim sorumlu olacaktır?

Buradan şu sonucu çıkarmak mümkün. Cumhurbaşkanının Yatay mimari tavsiyesi, Palandöken de karşılığını bulamamış.

Bu binalarda yaşam başladığında ne olacak biliyor musunuz?

1. Burada aracınızı koyacak yer bulamayacaksınız. Trafik sorunu, otopark problemi doğacak.
2. Şehrin silüetini zaten düşünen yok.
3. Teknik altyapı yollar kanalizasyon içme suyu talebi karşılanamayacak.
4. Sosyal donatı açığı eğitim başta olmak üzere her konuda hissedilecek.

İmar planı, 

• Anayasa Madde 17 Yaşama Hakkı,
• Anayasa Madde 23 Yerleşme Hürriyeti,
• Anayasa Madde 35 Mülkiyet Hakkı,
• Anayasa Madde 57 Konut Hakkı 

Şeklinde düzenlenen hakları etkilemektedir. İmar planlarındaki değişiklik, kişilerin anayasa tarafından korunan haklarına doğrudan etkisi olduğundan, imar planlarında değişiklik yapma bakımından idarenin takdir yetkisi Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği madde 26’da belirlenen kurallarla sınırlandırılmıştır.

Ayrıca İmar planı değişikliğinin hukuka ve mevzuata aykırı olduğu mahkemece tespit edilerek iptal edilmesi durumunda, kazanılmış hakkın bulunmayacağı ve bu sebeple inşa edilen binanın yıkılması gerektiği Yargıtay kararlarıyla sabittir.

Yargıtay kararlarında Hukuka aykırı bir şekilde plan değişikliği yapan ve bu plan tadilatına göre ruhsat veren idarenin kusurlu davranışı nedeniyle, iyi niyetli kişilere yıkıma konu taşınmaz bedelinin geri ödenmesi gerektiği ifade edilmiştir.

Hukuk devleti ilkesi gereğince idari işlemlerin hukuka uygun olup olmadığı bakımından yargısal denetimi şarttır.

Peki bu alanda yaşayan bir vatandaş mahkemeye başvurup bu işlemin iptalini istese ve bu binalar yıkılsa ne olur?

Dükkânları da evden sayarsak 100 bağımsız bölüm X 2 milyon = 200 milyon Belediye bu parayı ödeyebilir mi?

Sonuç

Hmax = $max

Olmaz.  Gün gelir para sizi kurtarmaz. Bu değişikliklerin altına imza atanları da şimdiki yöneticileri o gün hem tanımaz, hem de kurtaramaz.

Gelecek Yazım

Vatandaş Soruyor: Aziziye 20 yıl Geri mi gitti? Yazım için beni takip edin.

Ben kim miyim? Biyografim için tıklayın

Alkış

Cennet mekân amcam İsmail Tebrizcikli ’nin Cenazesinde Palandöken Belediyesinin ilçenin muhtelif yerlerine millet konağı yaptığını öğrendim. Güzel bir hizmet olarak değerlendiğim için alkışlıyorum.

Başarılı hizmetleriyle takdir toplayan Palandöken Belediyesi güzel hizmetlerin altına imza atmayı başarıyor. ULUSAL KANAL tarafından hazırlanan Palandöken’de Millet Konağı hizmete açıldı videosu için tıklayın